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抵押给银行的房子法院是否还能查封

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发表于 2016-10-13 13:59:58 | 显示全部楼层 |阅读模式
 案情

  吴某与金某因借款合同纠纷起诉到法院,后法院依法审理终结,判决金某偿还吴某本金及利息30余万元。当该案进入执行程序后,金某无力偿还借款,但有可供执行房产一栋。法院在执行程序中查明:2009年11月,金某以该房产抵押向银行贷款40万元,该房产评估价值为100万元,双方到房管局办理了抵押登记手续,抵押期限自2009年12月至2011年12月。抵押登记期限届满后,金某无力偿还银行贷款,应房管局要求,金某与银行又续签了《房地产抵押合同》,抵押期限自2011年12月至2012年12月,并办理了续押登记。在两次办理抵押登记之间,法院于2011年12月5日依法查封了上述抵押房产,并委托评估、拍卖。银行遂向法院提出异议,称该房产已办理了抵押登记,法院无权查封、拍卖,并主张优先受偿权。

  法院经研究认为:银行对该房产第一次抵押期限届满为2011年12月,法院在2011年12月8日查封后,银行才与金某签订了新的《房地产抵押合同》,属法院查封在先,银行抵押在后,因此认为金某与银行续签的抵押合同无效,遂裁定驳回了银行的异议和优先受偿的请求。银行不服,向中级人民法院申诉,请求执行监督。中级法院经审查后,根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第40条规定的有关精神,驳回了银行所谓法院不能查封、拍卖抵押房产的主张,但对银行的优先受偿权给予支持。

  分歧

  第一种观点认为,金某与银行续签的抵押合同无效。由于法院在查封房屋后银行才与金某签订新的《房地产抵押合同》,属法院查封在先,银行抵押在后,因此认为金某与银行续签的抵押合同无效。

  第二种观点认为,金某与银行续签的抵押合同有效。法院在查封房屋前,金某已经与银行签订了《房地产抵押合同》,虽然时间上有一定的相差,但就房屋抵押与银行的事实是确定的,只是存在时间上的瑕疵,并不影响抵押权的成立,故金某与银行续签的抵押合同有效。

  分析

  抵押权,是指债权人对债务人或第三人不转移占有供作债权担保的财产,在债务人不履行债务时,就该财产的变价款优先受偿的权利。抵押权的设定自登记之日起生效,经登记机关核准登记后,抵押权自登记申请之日起享有对抗第三人的效力。查封是人民法院对作为执行对象的财产就地或异地封存,禁止被执行人对其进行处分的一种措施,查封的实质是禁止或者限制被执行人对他的财产行使所有权。被执行人的财产一旦被法院查封,就剥夺了他的处分权,如果被执行人未经法院允许擅自设置抵押或出卖,其行为是无效行为。

  本案中,金某与银行在房管部门续押登记日期虽在法院查封之后,但依照《担保法》司法解释第五十八条第二款规定:“因登记部门的原因致使抵押物进行连续登记的,抵押物第一次登记的日期,视为抵押登记的日期,并依此确定抵押权的顺序”,由此得出金某与银行的抵押登记日期仍应为2009年12月,在法院查封之前,因此银行对该房产的抵押权仍然有效。

  但《担保法》第49条还规定,抵押物在抵押期间可以转让。基于这一规定的同一立法精神,最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第40条规定:“人民法院对被执行人所有的其他人享有的抵押权、质押权或留置权的财产,可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款,应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后,其余额部分用于清偿申请执行人的债权”。结合本案,法院对银行享有抵押权的房产在执行中有权进行查封、扣押,也可以采取拍卖、变卖措施;但拍卖、变卖所得价款,必须首先清偿银行已经设定了抵押的债权,其余额部分再用于清偿申请执行人的债权。

  因此,笔者同意第一种观点,法院对该房产查封有效,但银行对该房产享有优先受偿权。

来源:中国法院网重庆频道
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论坛还不错,来支持了!
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